اجاره املاک
اجاره املاک
اجاره املاک اجاره عقدی است لازم که مستاجر مالک منافع ملک میگرددمستاجر اجاره کننده موجر اجاره دهنده اعم از مالک عین یا منافع میتواندباشد عین مستاجره مورد اجاره ومال الاجاره اجاره بها واجرت المثل اجرت وبهائی که برای یک کالا یا خدمات برمبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین میشودبدون آنکه طرفین قرارداد قبلا توافقی کرده باشند ودرمقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرارخواهدگرفت دراجاره املاک باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است.
اگر بعداز قرارداد اجاره املاک معلوم شودکه عین مستاجره درحال اجاره معیوب بوده مستاخر حق فسخ دارد البته اگر موجر رفع عیب کند مستاجر حق فسخ ندارد واگر عیب درمدت استفاده مستاجر ایجاد شود مستاجر نسبت به زمان باقی خیارفسخ داردمگر رفع عیب موجر خللی به منافع مستاجر وارد نکندموجر نمیتواند درمدت اجاره درعین مستاجره تغییری دهد که با استفاده مستاجر از آن درتعارض باشدواگر مورد اجاره نیاز به تعمیرات داشته باشد که تاخیر موجب ضرر موجر شود مستاجر نمیتواند مانع تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده مستاجر گردد اما مستاجر دراینجا خیار فسخ خواهدداشت.
اجاره املاک تعمیرات ومخارجی که برای امکان استفاده از ملک لازم است برعهده مالک است مگر آنکه دراجاره نامه خلاف آن قید گردد ونیز هزینه هایی نظیر نصب آبگرمکن پکیج شوفاژ برعهده مالک است اگر مستاجر خارج حدود متعارف از مورد اجاره استفاده کند وموجر نتواند مانع شود حق فسخ برای موجر است.
مثلا ملکی برای استفاده مسکونی اجاره داده شود سپس مستاجر از برق صنعتی استفاده کند مستاجر باید اجاره بهارا درزمانهای مقرر پرداخت واز مالک رسید دریافت کند اگر مستاجر از مورد اجاره درغیر موردی که دراجاره ذکر شده استفاده کند موجر حق فسخ اجاره املاک را داردمثلا ملکی جهت مسکونی اجاره داده شود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری اداری کندعقداجاره با انقضا زمان پایان یافته واگر بعداز پایان مدت اجاره مستاجر آنرا درتصرف خود نگه دارد باید اجاره بهایی که معادل مکانی شبیه آن است را بابت اجرت المثل بپردازدحتی اگر از آنجا استفاده نکند
اجاره املاک با فوت موجر ومستاجر باطل نشده اماگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت وی اجاره باطل میشودواگر درقرارداد اجاره مباشرت مستاجر قید شود بافوت مستاجر اجاره باطل استاگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یافسخ نخواهدشد مگر فسخ شرط شده باشد و اگر مستاجر بدون اجازه موجر تعمیراتی انجام دهد حق مطالبه از موجر ندارد
اگر مستاجر بدون اجازه موجر در زمین یا باغ ساخت وساز کند یا درخت بکارد موجر حق قلع وقمع داردواگر نقصی وارد شود برعهده مستاجر است اجاره املاک بصورت عادی ورسمی امکان دارد اسناد اجاره که دربنگاه معاملات ملکی تنظیم میگردد عادی است وباید دونفر شاهد آنرا امضاکنند تا مشمول مقررات قانون موجر ومستاجر سال ۱۳۷۶ شود تنظیم سند رسمی اجاره املاک موجب میشود که مفاد آن علیه طرفین واشخاص ثالث قابل استناد باشد اما مفاد سند عادی صرفا میان طرفین آن اعتبارداردوامکان معامله معارض دراسناد رسمی کمتراست پس از پایان اجاره اگر مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند موجر میتواند ملک را تخلیه کند.
تخلیه بااسناد عادی درخواست تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی یا حسب مورد دادگاه محل وقوع ملک است تخلیه بموجب درخواست از شورای حل اختلاف انجام میگردد و کپی سندمالکیت وسند اجاره پیوست میگردد ودستور تخلیه صادرمیگرددکه ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ دستورتخلیه به مستاجر وی مکلف است ملک را تخلیه کندواگر موجر وجهی بابت ودیعه دریافت کرده باشد تخلیه وتحویل ملک موکول به استرداد وجه به مستاجر خواهدبود
اگر سند اجاره املاک رسمی باشد برای تخلیه از دفترخانه تنظیم سند تقاضای صدور اجرائیه شده واجرائیه به اجرای ثبت محل وقوع ملک ارسال شده واجرای ثبت به مستاجر اجرائیه را ابلاغ نموده ومستاجر باید ظرف سه روز نسبت به تخلیه اقدام نماید و اگر موجر مدعی ورود خسارت دراجاره املاک میباشد نمیتواند از مبلغ ودیعه کسرکند بلکه باید به دادگاه مراجعه وتاسقف ودیعه را به صندوق دادگستری یا اجرای ثبت سپرده وباتقدیم دادخواست مطالبه ضرروزیان به میزان خواسته به اجرای ثبت دستور تخلیه انجام واجرای ثبت از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر خودداری کرده وپس از اجرای دستورتخلیه وتوقیف مبلغ نزد اجرا بعداز صدور رای دادگاه وکسرمطالبات موجر اقدام به رد الباقی مبلغ به مستاجر خواهد نمود.
مجموعه وکلای شمیران با بیش از ۴۰ سال فعالیت جدی و مستمر، از سال ۱۳۹۲ در خصوص موضوعات و خدمات حقوقی و قضایی در بستر اینترنت آغاز نمود.
مشاوره های حضوری و غیرحضوری بسیاری در این سالها توسط مشاوران متخصص وکلای شمیران صورت گرفته است. به غیر از ارائه مشاوره های متعدد، بخشی از اقدامات وکلای شمیران، وکالت دعاوی دادگستری در موضوعات عمومی و تخصصی می باشد که تقریباً شامل تمامی موضوعات حقوقی در حوزه های مختلف و اغلب، در دادسراها و دادگاه های استان تهران می باشد.
گروه وکلای شمیران دارای تیم متخصص و مجربای از وکلای دادگستری بوده و به فراخور موضوع و پرونده همکاری مستشاری معدودی از قضات بازنشسته و برخی اساتید حقوق را در کنار خود دارد.
لازم به ذکر می باشد که وکالت حیطه و آوردگاه اقدام، تخصص و تجربه است به همین جهت مجموعه وکلای شمیران به مسائل آکادمیک و نظری، صرف به جز برحسب ضرورت، پرداخت نمی شود.
لطفاً برای ارتباط با گروه وکلای شمیران با شماره های ۰۹۱۲۱۰۶۰۱۲۸ و ۰۹۱۲۹۵۶۵۳۲۳ تماس حاصل فرمایید تا در کوتاه ترین زمان ممکن همکاران ما پاسخگوی شما باشند.
