معامله معارض
جرم انجام معامله معارض نوعی از جرم انتقال مال غیر است و اگر انتقال مال غیر شرایط تحقق معامله معارض را داشته باشد جرم ارتکابی مذکور رخ داده است اما اگر انتقال مال غیر یکی از شرایط را نداشته باشد جرم ارتکابی انتقال مال غیر است.
ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک: هرکس به موجب سند عادی یا رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول حقی به شخص یا اشخاص داد و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
برای تحقق جرم معامله معارض مرتکب باید سابقه مالکیت داشته و مال خود را به دیگری انتقال داده سپس با سند رسمی مال انتقال داده شده را مجددا انتقال دهد.معامله دوم حتما بایستی با سند رسمی باشد اما معامله اول می تواند با سند رسمی یا عادی باشد.
معامله معارض چیست؟ بررسی شرایط، مجازات و نحوه شکایت از معامله معارض
معامله معارض یکی از جرایم مهم در حوزه معاملات و اسناد است که معمولاً زمانی مطرح می‌شود که شخصی نسبت به یک مال، ابتدا حقی را به فرد دیگری منتقل یا ایجاد کرده و سپس نسبت به همان مال، معامله یا تعهد دیگری انجام دهد که با حق ایجادشده قبلی تعارض داشته باشد.
شناخت دقیق معامله معارض، شرایط تحقق آن، مجازات معامله معارض و نحوه شکایت از آن اهمیت زیادی دارد؛ زیرا هر معامله دوم و هر فروش مجدد یک مال الزاماً معامله معارض محسوب نمی‌شود و برای تحقق این جرم باید شرایط قانونی آن وجود داشته باشد.
معامله معارض چیست؟
مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هر شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی، اعم از منقول یا غیرمنقول، حقی به شخص یا اشخاص دیگری بدهد و سپس نسبت به همان عین یا منفعت، به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق قبلی انجام دهد، مشمول مقررات این ماده خواهد بود.
بنابراین، در یک بیان ساده، معامله معارض یعنی ایجاد یک حق یا انجام یک معامله نسبت به مال و سپس انجام معامله یا تعهد دیگری که با حق قبلی تعارض دارد.
البته تشخیص اینکه یک رفتار واقعاً مصداق جرم معامله معارض است یا عنوان کیفری دیگری دارد، به نوع اسناد، ماهیت معاملات، وضعیت ثبتی ملک و سایر شرایط پرونده بستگی دارد.
ماده ۱۱۷ قانون ثبت درباره معامله معارض چه می‌گوید؟
ماده ۱۱۷ قانون ثبت، مبنای قانونی جرم معامله معارض است. بر اساس این ماده، شخصی که ابتدا به موجب سند رسمی یا عادی حقی نسبت به عین یا منفعت مال به دیگری بدهد و پس از آن، نسبت به همان مال یا منفعت، به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی انجام دهد که با حق قبلی تعارض داشته باشد، با مجازات مقرر در قانون مواجه خواهد شد.
نکته مهم این است که قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال از شرایط اساسی تحقق این جرم محسوب می‌شود.
شرایط تحقق جرم معامله معارض
برای اینکه بتوان یک عمل را معامله معارض دانست، بررسی شرایط زیر اهمیت دارد:
۱. وجود معامله یا تعهد نخست
باید ابتدا نسبت به مال یا منفعت آن، حقی برای شخص دیگری ایجاد شده باشد. این حق می‌تواند در شرایط مقرر قانونی با سند رسمی یا عادی ایجاد شده باشد.
۲. انجام معامله یا تعهد دوم
پس از ایجاد حق نخست، شخص باید نسبت به همان مال یا منفعت، معامله یا تعهد دیگری انجام دهد.
۳. وجود تعارض میان دو معامله
معامله دوم باید با حق یا معامله نخست تعارض داشته باشد. بنابراین صرف انجام دو معامله درباره یک مال، بدون وجود تعارض قانونی، لزوماً به معنای تحقق جرم معامله معارض نیست.
۴. رسمی بودن معامله یا تعهد دوم
یکی از نکات مهم در ماده ۱۱۷ قانون ثبت، رسمی بودن معامله یا تعهد دوم است.
۵. وحدت موضوع
هر دو معامله باید به همان مال یا منفعت مربوط باشند. اگر دو معامله درباره دو مال متفاوت باشند، اصولاً عنوان معامله معارض موضوع ماده ۱۱۷ مطرح نمی‌شود.
آیا فروش یک ملک به دو نفر معامله معارض است؟
این سؤال یکی از پرتکرارترین سؤالات درباره معامله معارض است.
پاسخ این است که صرف فروش یک ملک به دو نفر، بدون بررسی نوع اسناد و شرایط قانونی، برای اعلام تحقق جرم معامله معارض کافی نیست.
برای مثال، اگر شخصی ملکی را ابتدا به فردی منتقل کند و سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل نماید، باید مشخص شود معامله اول و دوم با چه سندی انجام شده‌اند و آیا شرایط قانونی ماده ۱۱۷ وجود دارد یا خیر.
به همین دلیل، در پرونده‌های مربوط به فروش ملک به دو نفر، بررسی اسناد و وضعیت ثبتی ملک اهمیت اساسی دارد.
معامله معارض با سند عادی و سند رسمی
یکی از مهم‌ترین موضوعات در بحث جرم معامله معارض، رابطه میان سند عادی و سند رسمی است.
هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰ آبان ۱۳۵۱ اعلام کرده است که در مناطقی که ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول اجباری است، سند عادی معامله غیرمنقول قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد و چنین وضعیتی لزوماً مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت نخواهد بود.
بنابراین نمی‌توان بدون توجه به نوع سند و مقررات ثبتی، هر معامله دوم را معامله معارض دانست.
مجازات معامله معارض چیست؟
مجازات جرم معامله معارض بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت تعیین می‌شود.
با توجه به اینکه قوانین کیفری ممکن است در طول زمان دستخوش تغییر شوند، در بررسی مجازات یک پرونده باید قانون لازم‌الاجرا در زمان وقوع جرم و مقررات مربوط به مجازات‌های تعزیری مورد توجه قرار گیرد.
از طرف دیگر، تشخیص عنوان کیفری دقیق رفتار نیز اهمیت دارد؛ زیرا بسته به شرایط پرونده ممکن است موضوع تحت عناوین کیفری دیگری مانند کلاهبرداری بررسی شود.
تفاوت معامله معارض و کلاهبرداری
معامله معارض و کلاهبرداری دو عنوان کیفری متفاوت هستند.
در معامله معارض، محور اصلی موضوع، ایجاد حق یا انجام معامله‌ای نسبت به مال و سپس انجام معامله یا تعهد معارض با آن است.
اما در کلاهبرداری، وجود رفتارهای متقلبانه و فریب بزه‌دیده و سایر شرایط قانونی لازم برای تحقق این جرم اهمیت دارد.
بنابراین هر پرونده‌ای که در آن یک ملک یا مال به چند نفر منتقل شده باشد، الزاماً کلاهبرداری یا معامله معارض نیست و باید شرایط قانونی هر عنوان به صورت جداگانه بررسی شود.
تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر
این دو عنوان نیز نباید با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
در انتقال مال غیر، شخص نسبت به مالی که متعلق به دیگری است، بدون داشتن مجوز قانونی اقدام به انتقال آن می‌کند.
اما در معامله معارض، مسئله اصلی وجود معاملات یا تعهدات متعارض نسبت به یک مال است.
تشخیص عنوان صحیح اتهام، به جزئیات پرونده و اسناد موجود بستگی دارد.
معامله معارض در ملک رهنی
یکی از موارد مهم، انتقال ملکی است که قبلاً در رهن قرار گرفته است.
بر اساس یک نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، اگر شخصی ملک خود را به دیگری رهن داده و سپس بدون اذن مرتهن و بدون اطلاع خریدار، آن را منتقل کند و هم رهن و هم فروش با سند رسمی انجام شده باشند، رفتار می‌تواند تحت شرایط مقرر، مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت و عنوان معامله معارض قرار گیرد.
بنابراین، در پرونده‌های مربوط به فروش ملک در رهن، نوع سند رهن و انتقال بعدی اهمیت زیادی دارد.
نحوه شکایت از معامله معارض
برای طرح شکایت کیفری درباره معامله معارض، شاکی باید مدارک و مستندات مربوط به معاملات را ارائه کند.
مهم‌ترین مدارک می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
* سند معامله یا تعهد نخست
* سند رسمی معامله دوم
* اسناد مالکیت
* استعلام‌های ثبتی
* قراردادها و مبایعه‌نامه‌های مرتبط
* مدارک هویتی شاکی
* سایر اسناد و مدارکی که وقوع تعارض را اثبات می‌کنند
در پرونده‌های ملکی، بررسی سوابق ثبتی و ترتیب زمانی معاملات نیز اهمیت ویژه‌ای دارد.
اثبات معامله معارض چگونه انجام می‌شود؟
برای اثبات جرم معامله معارض باید وجود معامله یا تعهد نخست، انجام معامله یا تعهد دوم و تعارض میان آنها احراز شود.
در بسیاری از پرونده‌ها، اسناد رسمی، سوابق ثبتی، استعلامات اداره ثبت و سایر مدارک مربوط به معاملات از مهم‌ترین ادله محسوب می‌شوند.
به همین دلیل، پیش از طرح شکایت بهتر است تمام اسناد مربوط به ملک و معاملات انجام‌شده جمع‌آوری و بررسی شوند.
رأی وحدت رویه شماره ۴۳ درباره معامله معارض
رأی وحدت رویه شماره ۴۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور از آرای مهم در موضوع معامله معارض است.
بر اساس این رأی، تحقق جرم موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت نیازمند قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال است. همچنین در مواردی که ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی معامله آن مال نمی‌تواند در شرایط موردنظر رأی، قابلیت تعارض با سند رسمی داشته باشد.
این رأی در تحلیل پرونده‌های مربوط به معامله معارض با سند عادی و رسمی اهمیت زیادی دارد.
آیا معامله معارض قابل گذشت است؟
قابل گذشت بودن یا نبودن جرم، موضوعی مستقل از اصل تحقق جرم است و باید بر اساس قوانین کیفری لازم‌الاجرا بررسی شود.
همچنین صرف رضایت شاکی در همه پرونده‌ها الزاماً به معنای پایان یافتن تعقیب کیفری نیست؛ بنابراین برای پاسخ دقیق درباره یک پرونده مشخص، باید شرایط پرونده و مقررات جاری بررسی شود.
برای معامله معارض به کجا مراجعه کنیم؟
در صورتی که شخصی با اسناد و مدارک معتبر معتقد باشد نسبت به مال او معامله یا تعهد معارض انجام شده است، می‌تواند موضوع را از طریق مراجع قضایی صالح پیگیری کند.
از آنجا که تشخیص عنوان صحیح اتهام در این پرونده‌ها اهمیت زیادی دارد، پیش از طرح شکایت باید اسناد، تاریخ معاملات، رسمی یا عادی بودن آنها و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
مطابق رای وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۳۵۱/۰۸/۱۰ در نقاطی که ثبت اموال غیرمنقول الزامی باشد می بایست هردو معامله با سند رسمی صورت گرفته باشد و اگر یکی از دو معامله با سند عادی باشد معامله معارض محقق نخواهد شد بلکه جرم انتقال مال غیر رخ داده است.
نکته دیگر حائز اهمیت این است که معامله دوم حتما می بایست با معامله اول انجام شده دارای تعارض باشد تا جرم مذکور محقق گردد.
وکلای شمیران
معامله معارض چیست؟ معامله معارض زمانی مطرح می‌شود که نسبت به یک مال یا منفعت، حقی ایجاد شده و سپس معامله یا تعهد دیگری با آن حق تعارض پیدا کند؛ اما تحقق جرم نیازمند وجود شرایط مقرر در ماده ۱۱۷ قانون ثبت است.
به‌ویژه در معاملات ملکی، تفاوت میان سند رسمی و سند عادی و همچنین وضعیت ثبتی ملک اهمیت بسیار زیادی دارد. رأی وحدت رویه شماره ۴۳ دیوان عالی کشور نیز در تعیین حدود معامله معارض و قابلیت تعارض اسناد، نقش مهمی دارد.
بنابراین اگر با موضوعاتی مانند فروش یک ملک به دو نفر، انتقال ملک در رهن، معامله با اسناد متعارض یا فروش مجدد ملک مواجه شده‌اید، نمی‌توان صرفاً بر اساس ظاهر ماجرا عنوان «معامله معارض» را قطعی دانست و باید اسناد و شرایط قانونی پرونده به صورت دقیق بررسی شود
مجموعه وکلای شمیران با نزدیک به نیم قرن سابقه و فعالیت جدی و مستمر، از سال ۱۳۹۲ نیز در خصوص موضوعات و خدمات حقوقی و قضایی در بستر اینترنت آغاز نمود.
مشاوره های حضوری و غیرحضوری بسیاری در این سالها توسط مشاوران متخصص وکلای شمیران صورت گرفته است. به غیر از ارائه مشاوره های متعدد، بخشی از اقدامات وکلای شمیران، وکالت دعاوی دادگستری در موضوعات عمومی و تخصصی می باشد که تقریباً شامل تمامی موضوعات حقوقی در حوزه های مختلف و اغلب، در دادسراها و دادگاه های استان تهران می باشد.
گروه وکلای شمیران دارای تیم متخصص و مجرب‌ای از وکلای دادگستری بوده و به فراخور موضوع و پرونده همکاری مستشاری معدودی از قضات بازنشسته و برخی اساتید حقوق را در کنار خود دارد.
لازم به ذکر می باشد که وکالت حیطه و آوردگاه اقدام، تخصص و تجربه است به همین جهت مجموعه وکلای شمیران به مسائل آکادمیک و نظری، صرف به جز برحسب ضرورت، پرداخت نمی شود.
لطفاً برای ارتباط با گروه وکلای شمیران از شنبه تا چهارشنبه از ساعت ۱۰ الی ۱۹ و پنجشنبه ها از ساعت ۱۰ الی ۱۶ با شماره های ۰۲۱۲۲۰۵۵۸۸۸ و ۰۲۱۲۲۰۴۲۲۴۸ تماس حاصل فرمایید تا در کوتاه ترین زمان ممکن همکاران ما پاسخگوی شما باشند.همچنین می توانید برای دریافت مشاوره تلفنی به صورت تخصصی با شماره ۰۹۱۲۱۰۶۰۱۲۸ تماس حاصل فرمایید.
